财通证券：地产销售环比表现回落，本周 30 大中城市商品房成交面积 248 万平米

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6月27日，财通证券发布房地产行业周报（2023年第25周）。

本周板块回顾：板块表现方面，申万房地产指数下跌 4.68%，沪深 300指数下跌 2.51%，板块跑输沪深 300 指数 2.18pct，在 31 个板块中排第28 位。

行业数据回顾：本周 30 大中城市商品房成交面积 248 万平米，环比9.9%，同比-51.8%。细分城市能级来看，30 大中城市中，一线城市商品房成交面积 60 万平米，环比-16.9%，同比-41.8%；二线城市商品房成交面积 142 万平米，环比-2.7%，同比-57.9%；三线城市商品房成交面积 46 万平米，环比-19.3%，同比-37.5%。各能级城市销售环比均出现回落，其中二线城市环比表现相对较好。二手房市场方面，我们重点监测的 14 城二手房成交面积 111 万平米，环比-31.9%，同比-30.3%。

细分城市能级来看，2 个一线城市二手房成交面积 22 万平米，环比25.9%，同比-29.7%；9 个二线城市二手房成交面积 84 万平米，环比33.5%同比-31.2%；3 个三四线城市二手房成交面积 6 万平米，环比29.3%，同比-16.8%。各能级城市的二手房销售亦出现环比较大幅度回落，一线城市环比跌幅相对较小。库存方面，本周 4 个一线城市库存面积环比均出现不同幅度的上涨，其中北京环比上涨 2.4%，深圳环比上涨 1.5%，3 个月移动平均去化周期保持在 16 个月以内，其中上海表现最优，为 4.54 个月；二线城市中，南京库存面积环比下跌 6.2%，去化周期上杭州仍然表现突出，3 个月移动平均去化月数仅 2.68 个月；三四线城市去化周期均高于 20 个月。土地市场本周一线城市住宅用地成交 9 宗，平均溢价率3.71%；二线城市成交住宅用地 11 宗，平均溢价率 8.17%；三四线城市共计成交住宅用地 80 宗，平均溢价率 2.98%。

本周政策情况：6 月 20 日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，1 年期 LPR 为 3.55%，5 年期以上 LPR 为 4.2%，均较此前下降 10 个基点，这是 2022 年 8 月 22 日以来 LPR 首次调整。广州市住建局发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，提出进一步深化“放管服”改革，优化城中村改造审批流程，持续优化广州市营商环境，加快推动城中村改造项目落地实施；明确加大金融支持力度，通过金融创新助企纾困；鼓励银行保险机构依法依规为城镇老旧小区、城市更新项目等民生工程提供金融支持；支持金融产品创新，满足项目前期工作、复建安置履约和建设、融资区建设等阶段的融资需求。天津市拟将首套住房公积金贷款最高限额由 80 万元提高至 100 万元，第二套住房公积金贷款最高限额由 40 万元提高至 50 万元。上海市政府网站发布《质量强国建设纲要上海实施方案》，方案提出，推广先进建造设备和智能建造，加强智能化高品质小区建设。北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会联合印发《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知（试行）》，自 2023 年 7 月 1 日起正式实施，明确非住宅可进行不同用途产权调换。

重点公司跟踪：6 月至今我们跟踪的重点企业总共拿地 20 宗，拿地企业分别为招商蛇口、保利发展、中国海外发展、华润置地、金地集团、滨江集团、越秀地产和建发股份，大部分为国央企，民企滨江集团所获地块仍然位于其大本营杭州。本周我们跟踪的重点房企中，华润置地发行 25 亿元超短期融资债券，票面利率 2.25%；建发房产发行 4 亿元一般公司债，票面利率 4.03%。

投资建议：销售表现上，本周新房及二手房市场同比仍然有较大幅度的下跌，环比亦出现回落；细分城市能级来看，新房市场以二线城市环比表现相对较好，二手房市场以一线城市环比表现相对较优。整体来看，销售表现转弱。在去化表现上，杭州及上海维持最为突出的去化周期，分别为 2.68 个月及 4.54 个月，其余城市去化周期均超过 10 个月，城市之间的分化仍然明显。投资端，6 月至今跟踪的重点企业中，拿地企业仍然以国央企为主，民企滨江集团所获地块仍然位于其大本营杭州，整体上房企在投资端仍然较为谨慎。在政策端，继 2022 年 8 月以来，央行在 6 月 20 日首次下调 LPR 报价；此外，各城市地产相关政策持续调整优化，整体政策环境仍然宽松。看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。

风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。

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